Dentro del mercado Inmobiliario se pueden presentar determinadas situaciones un tanto complejas para la seguridad de una posible inversión en una propiedad raíz.

Los problemas más comunes que se presentan son títulos incompletos, con errores, posesiones efectivas inconclusas, entre otras, o hasta incluso propiedades en donde los dueños pueden ser menores de edad. Ésta última situación conlleva a las partes a realizar una serie de trámites extras para poder materializar la compraventa. Para entender aún mejor la problemática que dice relación con la venta de una propiedad donde uno o más de sus dueños sean menores de edad utilizaremos un ejemplo que a modo didáctico nos ayudará a identificar y comprender mejor los pasos a seguir para dicha autorización, que pasaré a describirlo de la siguiente manera:

Durante la vigencia del matrimonio compuesto por Carlos y María, adquirieron un departamento en la Comuna de Santiago. De dicho matrimonio nacieron dos hijos, Pedro y Antonieta. Posteriormente el padre, Carlos, fallece en un accidente. Se tramitó la posesión efectiva intestada ante el Registro Civil, en la cual se les reconoció como herederos de los bienes del causante, a su cónyuge sobreviviente doña María y a sus hijos menores, Pedro y Antonieta. Una vez inscrita la Posesión efectiva en el Conservador de Bienes Raíces competente, que en este caso es el Conservador de Santiago, se generó una nueva inscripción, donde aparecen como dueños del departamento su cónyuge sobreviviente y los hijos menores de ambos, Pedro y Antonieta.

Posteriormente, la madre doña María, decide vender el departamento a Olga, quien acepta comprarlo en el precio acordado. Aquí es donde debemos tener claro que se debe iniciar un trámite extra para poder celebrar la compraventa del departamento. Es común preguntarse ¿Cómo debe hacerlo Olga para poder comprar dicho departamento si de los tres dueños hay dos hijos menores de edad como propietarios? ¿Quién concurriría en esa venta? ¿Firmarán los menores de edad ese contrato de Compraventa? ¿Qué exigirá el Conservador de Bienes Raíces para realizar la inscripción de la compraventa de ese inmueble?

Para poder contestar esas preguntas debemos consultar la ley. Específicamente el artículo 254 del Código Civil, el cual nos dice “No se podrán enajenar ni gravar en caso alguno los bienes raíces, aún pertenecientes a su peculio profesional o industrial, ni sus derechos hereditarios, sin autorización del juez con conocimiento de causa”. La autorización a que se refiere el artículo precitado la debe hacer el Juez de Familia del domicilio donde vivan los menores. La cual se inicia con una presentación voluntaria no contenciosa en la que se solicita al Juez la autorización para enajenar el bien raíz, en este caso a la madre de los menores. Explicando los motivos de la venta y cuáles serán los beneficios que reportarán los menores. Teniendo el Juez todos los antecedentes a la vista resolverá autorizando la venta y ordenando que la madre concurra a la firma del contrato de compraventa definitivo.

Una vez dictada la sentencia y estando ésta ejecutoriada se procederá a la redacción del contrato. Sentencia que deberá estar insertada en el contrato definitivo y que se deberá acompañar junto con el contrato para la competente inscripción conservatoria.

Pero en definitiva ¿Quién firma en lugar de los menores de edad? La que firma por sí y en representación de sus hijos menores, es la madre, que en el ejemplo señalado es doña María, ya que ella es dueña de dicho inmueble y cónyuge sobreviviente, y firma en representación de sus hijos menores en virtud de la sentencia que autoriza la enajenación del inmueble. Los menores en ningún caso estamparán su firma en el contrato de compraventa. Ya que, si erróneamente fuese así el Conservador de Bienes Raíces se negaría a inscribir esa compraventa. Si es que el señor notario no lo advierte antes.

Para finalizar es necesario recordar que si usted desea comprar o invertir en una propiedad es recomendable que se haga un estudio de títulos previo por un Abogado, o bien cuente con una asesoría de un experto en materia Inmobiliaria y así estaremos evitando muchos dolores de cabeza.

José Mellado Ramírez
Abogado